L’avant-contrat de vente immobilier est une étape indispensable

De nombreuses formalités préalables doivent être réalisées avant la signature du fameux acte de vente dont les conséquences sont différentes tant à l’égard de l’acheteur que du vendeur. La rédaction de cet avant-contrat est libre, car elle peut être faite par les deux parties ou à l’aide d’un professionnel.

La promesse de vente

Dans cette démarche qui est aussi dénommée promesse unilatérale de vente, le propriétaire de l’immeuble s’engage envers un potentiel acheteur appelé le bénéficiaire à lui vendre son bien à un tarif déjà convenu à l’avance. Alors, il donne à l’acheteur  en exclusivité une option pour une durée de deux à trois mois en général. Pendant ce temps, le candidat acheteur bénéficie d’un privilège incontestable, car le vendeur n’a pas le droit de renoncer à la vente ou de faire une offre à un autre client. Mais lui, il a encore le choix d’acheter ou non le bien concerné.

En compensation de ce grand avantage, il verse une indemnité d’immobilisation égale à 10% du coût de vente au vendeur. Donc, si le client en question opte pour l’achat, cette indemnité se déduit du montant à payer. Et dans le cas contraire c’est-à-dire s’il renonce à l’acquisition ou s’il ne manifeste pas son intention durant le délai prévu, l’indemnité ne sera pas restituée, car elle est considérée comme un dédommagement au propriétaire. Pour être valable, si la promesse de vente est rédigée sous forme d’acte sous seing privé, elle doit être enregistrée dans la recette des impôts suivant les dix jours de la conclusion. Elle est obligatoirement effectuée par acte authentique si elle est convenue pour une durée au-dessus de 18 mois.

Le compromis de vente

Concernant le compromis de vente ou appelés aussi promesse synallagmatique de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent l’un envers l’autre à signer la vente pour un prix déterminé d’un commun accord. Sur le plan juridique, ce compromis est l’équivalence de la vente en elle-même. Un versement d’une somme entre 5 à 10% du prix du bien est effectué par l’acheteur au moment de la signature du compromis. C’est une sorte de garantie qui s’imputera sur le prix durant la signature de l’acte notarié. Donc si l’une des parties renonce à leurs obligations, l’autre peut la forcer par une action en justice et demander des dommages et intérêts. Il se distingue de la promesse de vente par l’absence d’un enregistrement au niveau des fiscs.

Les clauses suspensives

Dans les deux types de contrats précédents, l’acheteur et le vendeur ont la possibilité de décider d’un commun accord à rajouter dans l’engagement des clauses suspensives. Ces dernières permettent de prévoir la nullité automatique de ses actes dans la mesure où certains événements se présentent avant la vente définitive.

Par  exemple, l’exercice d’un droit de préemption par la commune, le refus de prêt demandé par l’acheteur de la part d’un établissement financier ou la découverte d’une servitude d’urbanisme. Donc, elles libèrent les deux parties de ses obligations et les sommes versées par l’acquéreur doivent être immédiatement restituées par le propriétaire. D’autres clauses peuvent être également insérées dans le compromis de vente comme la clause de dédit ou la clause pénale.

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